Działki rolne jeszcze około dekady temu, w zależności od regionu i stopnia rozwoju jego tradycji agrarnych, były o kilkanaście razy tańsze, aniżeli grunty budowlane. Szczególnie działki położone poza ścisłą miejską zabudową i na obrzeżach metropolii, można było nabyć w zdecydowanie korzystniejsze cenie. To właśnie wtedy masowo nabywcy takich gruntów rolnych zaklasyfikowanych jak „R” – grunty orne – zaczęli interesować się możliwością pełnoprawnej zmiany tej klasyfikacji na „Bp”, czyli działkę pod przyszłą zabudowę mieszkaniową.

Dwa sposoby ustalenia klasyfikacji gruntu

W wielu gminach o wysokim wskaźniku urbanizacji, od wielu lat dokłada się ogromnych starań, aby cały teren należący do miasta czy samorządu został odpowiednio zaewidencjonowany i opisany – zwłaszcza pod kątem warunków jego zabudowy. Aby nie doszło w przyszłości do sytuacji, gdy na działkach ze sobą sąsiadujących w określonej dzielnicy dochodzi do skrajnie zróżnicowanej zabudowy (zarówno pod względem architektonicznym, gabarytowym jak i funkcjonalnym) – miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dokładnie opisują zasady, które obowiązują zarówno inwestorów instytucjonalnych jak i indywidualnych właścicieli gruntów, do przestrzegania określonych zasad.

Zasady te określają następujące zadania:

• precyzują maksymalną dopuszczalną na danym terenie wysokość zabudowy
• nakazują zastosowanie konkretnych technik i materiałów budowlanych
• nakładają obowiązek sięgnięcia po określoną kolorystykę elewacji
• ustanowienia drogi dojazdowej do posiadłości lub konserwacji istniejących sieci komunikacyjnych, gazowych, wodociągowych itp.
• zastosowania określonej zieleni izolacyjnej pomiędzy sąsiadującymi działkami

Naturalnie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mogą być drogą odpowiednich uchwał zmienione przez radę danego miasta czy gminy. Co do zasad jednak, zostały one wprowadzone właśnie po to, aby znormalizować i uporządkować przeznaczenie konkretnych gruntów i funkcje danych działek pozostających w obrębie miasta, gminy czy powiatu.

Z różnych względów, nie wszystkie tereny i działki zostają objęte takim precyzyjnym planem zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że często nie ma żadnych odgórnie i urzędowo ustalonych warunków zabudowy terenu. Jeśli właściciel działki posiada nawet szereg dokumentów jak księgi wieczyste czy wypisy z rejestru ewidencyjnego działek gminnych, powinien nadal udać się do lokalnego urzędu w celu otrzymania jasno sprecyzowanych warunków zabudowy. Dopiero po ich ustaleniu możliwe jest rozpoczęcie procesu budowy.

Bardzo częstym przypadkiem wśród właścicieli gruntów jest sytuacja, w której posiadany grunt zakwalifikowany jest w księdze wieczystej jako „R”, czyli grunt rolny. Uzyskanie administracyjnego pozwolenia na rozpoczęcie zabudowy takiego gruntu jest praktycznie niemożliwe, dlatego tak popularne stało się przekwalifikowywanie kategorii gruntów z rolnych na chociażby „Bp”, czyli obszary zurbanizowane przeznaczone pod zabudowę lub w trakcie zabudowy.

Mówiąc w skrócie – kategorią „Bp” objęte są wszystkie działki, które już zostały przeznaczone do zabudowy i są formalnie dopuszczone właśnie do takiej formy budownictwa – mieszkaniowego. Właściciel ziemi ma pełne prawo wystąpić do lokalnego urzędu zarówno z wnioskiem o ustalenie konkretnej kategorii dla posiadanej działki jak i z wnioskiem o zmianę tej klasyfikacji. Urząd gminy czy miasta ma prawo zmienić kwalifikację gruntu z „R” na „Bp” w drodze decyzji administracyjnej, ale kluczowy wpływ na ostateczne ustalenie właściwości działki ma uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego oraz kategorie przyznane najbliższym sąsiednim gruntom.

Opracowanie:

inż. Witold Witkowski – Geodeta Poznań